Что такое куки (cookies)?

Куки - это небольшие текстовые файлы, которые сайт сохраняет на вашем компьютере или на мобильном устройстве, когда вы заходите на сайт. Куки широко используются как для обеспечения корректной или более эффективной работы сайта, так и для предоставления нужной информации владельцам сайта.

Как мы используем куки?

Мы используем куки для того, чтобы узнавать вас, когда вы заходите на наш сайт. Это означает, что вам не нужно авторизовываться каждый раз когда вы заходите на наш сайт, и мы можем запомнить ваши настройки и предпочтения.

Сторонние куки.

В дополнение к нашим кукам, мы сотрудничаем со сторонними компаниями, которые используя собственные куки помогают нам анализировать работу нашего сайта, чтобы мы могли оптимизировать его для вашего удобства.

Большинство браузеров позволяют вам увидеть какие именно куки сохранены у вас, и удалить их или заблокировать по отдельности. Необходимо учесть, что если вы решите удалить куки, то в этом случае ваши настройки и предпочтения будут нами утеряны.

Скрытые риски в сделках с недвижимостью

2016-01-05 13:42:00

Cкрытые риски в сделках с недвижимостью

Рисков при реализации того или иного проекта в области недвижимости всегда много. Это связано с тем, что и виды сделок с недвижимостью достаточно разнообразны, и  риски при их совершении очень индивидуальны.

 Однако, обобщив имеющиеся риски, можно выделить видимые риски, которые  способен, проявив должную осмотрительность, проследить любой покупатель.  А также существуют скрытые риски, на  которые на момент совершения сделки можно совсем не обратить внимания, в результате чего столкнуться с серьезными проблемами в будущем.  О таких скрытых рисках расскажет сегодня руководитель Юридической службы «Компаньон» Коркина Наталья.

1)                      Сделка с собственником бизнеса

Обычно покупатели недвижимости о данном риске не задумываются. Вместе с тем, всегда существует риск совершения сделки с собственником бизнеса, являющегося должником или находящимся в процессе банкротства. В последнее время значительно участились случаи оспаривания сделок арбитражными управляющими, назначаемыми при проведении процедуры банкротства юридического лица или индивидуального предпринимателя. 

Дело в том, что в  соответствии с Федеральным законом РФ «О несостоятельности (банкротстве),  сделки юридического лица или индивидуального предпринимателя, совершенные им  в течение определенного срока до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной.

Заявление об оспаривании сделки  купли-продажи  может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов.  При этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки.

Оснований для оспаривания сделки здесь может быть несколько. Например, существенным основанием для подачи заявления в суд является  неравноценное встречное исполнение обязательств покупателя по сделке, в том числе, если цена сделки или иные её условия существенно отличаются в худшую сторону от условий других  аналогичных сделок (так называемая «подозрительная сделка»). К примеру, по этому основанию можно оспорить сделку купли-продажи квартиры по существенно заниженной цене.

В случае, если сделка будет признана недействительной, то все, что было передано по ней  подлежит возврату в конкурсную массу. Иными словами все должно быть  возвращено в первоначальное состояние: покупателю – деньги, продавцу – квартира. Однако, не всегда в этом случае можно с легкостью вернуть свои деньги, т.к. на момент расторжения договора продавец чаще всего является банкротом. 

Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, перед совершением сделки необходимо внимательно изучить  информацию о продавцах недвижимости, а также выяснить, не находится ли компания в процессе ликвидации, реорганизации или банкротства.

 

2)      Сделка после развода собственников

Чаще всего покупатели недвижимости считают, что если собственники квартиры  развелись, то покупать квартиру у одного из бывших супругов, являющегося титульным собственников объекта недвижимости, достаточно безопасно.  Даже регистрирующий орган после  расторжения брака собственников, не требует согласия второго супруга на совершение сделки.  Однако, сделка с имуществом, нажитым в период брака и проданным без получения надлежащего согласия бывшего супруга, может привести покупателей недвижимости к долгим судебным разбирательствам.

Дело в том, что согласно п. 1 ст. 34 Семейного кодекса  РФ, имущество, нажитое супругами во время брака по возмездным сделкам, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Режим совместной собственности супругов возникает автоматически с момента заключения брака.

В силу п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Исходя из прямого толкования данной нормы закона считается, что  правила о нотариальном согласии на сделку применяется только к супругам, состоящим в зарегистрированном браке, и  не применимы к правоотношениям бывших супругов.

При этом складывается следующая ситуация:  режим совместной  собственности после расторжения брака не прекращается, а титульный собственник совместно нажитого имущества может распорядиться данным имуществом и произвести его отчуждение без нотариального согласия бывшего супруга.  В этом случае, бывший супруг, чьи права были нарушены, может  отстаивать свои интересы в судебном порядке, осуществляя раздел проданного имущества.

Для того, чтобы Покупателю обезопасить себя в подобных сделках, необходимо внимательно изучить факт наличия режима общей совместной собственности на недвижимое имущество,  а также факт согласия на сделку второго супруга, даже если он на момент совершения сделки он является бывшим.

3)      Сделка с квартирой, приобретенной за счет средств материнского капитала

К  сожалению случаи нарушения закона в сделках купли-продажи  квартир за счет средств материнского семейного капитала значительно возросли. При этом пострадать от незаконной схемы с использованием средств материнского капитала (МСК) может как сам получатель средств МСК, так и дальнейшие покупатели недвижимости.

Важно запомнить, что любые схемы обналичивания средств  материнского капитала являются незаконными. При этом владелец сертификата на материнский капитал, который соглашается принять участие в предлагаемых третьей стороной схемах обналичивания, идет на совершение противоправного акта и может быть признан соучастником преступления по факту нецелевого использования государственных средств.

Кроме того в настоящий момент участились случаи нарушения прав несовершеннолетних при использовании средств МСК. В частности, родители нарушают обязательство о наделении детей собственностью в приобретенной квартире или доме.

Такие нарушения прав несовершеннолетних могут повлечь серьезные последствия, вплоть до признания сделки купли-продажи недействительной. В настоящий момент в судах Челябинской области уже сложилась определенная судебная практика, когда  прокуратура или иные заинтересованные лица обращаются в суд в интересах несовершеннолетних детей, признают сделки купли-продажи недействительными.  При этом  сделка  должна быть возвращена в первоначальное состояние.

Для того, чтобы обезопасить себя от данного риска, необходимо каждый раз проверять наличие прав несовершеннолетних детей в отношении объекта недвижимости, в том числе наличие обязательства о наделении детей собственностью в квартире.

В заключении хотелось бы отметить, что  анализ рисков каждой конкретной сделки, связанной с недвижимостью  - это индивидуальная, очень кропотливая  работа, поскольку за любым «не очень  прозрачным моментом» в сделке может потянуться  целая череда судебных разбирательств и споров. Поэтому при совершении любой сделки с недвижимостью необходимо обращаться за квалифицированной юридической помощью.